Emlak vergisi kanunu uyarınca her dört yılda bir (genel beyan  döneminde)  beyanlar güncellenmektedir.   Arsa fiyatları takdir komisyonu kararına göre, bina m² fiyatları ise bayındırlık bakanlığı ile maliye bakanlığınca müştereken belirlenmektedir. . Bu yeni fiyatların  gayrimenkullerin mevcut beyan değerlerine  uygulanması sonucu  yeni asgari emlak değerleri bulunur. Bu değer üzerinden emlak vergisi ödenir. Gayrimenkulün    satışında da  asgari bu değer üzerinden  harç  alınır.

            Genel beyan dönemlerinden sonra ki yıllar da ise; bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle yeni emlak değerleri bulunur. Bakanlar kurulu bu oranı,  0’ ra kadar indirebilir veya yeniden değer artışının tamamına kadar artırabilir.

            Emlak değerinin,  normal enflasyon oranında artırılması neticesinde gayrimenkul sahipleri açısından bir sıkıntı oluşmamaktadır. Ancak;  emlak değerlerinin aşırı artırılması ya da binanın sınıfının 3. sınıftan 2. Sınıfa yükseltilmesi gibi durumlarda, emlak vergisi mükellefleri açısından ve emlak alan veya satan açısından normal ölçüleri aşan değişik sıkıntılı durumlar oluşmaktadır.

            Her şeyden önce ödenecek emlak vergisi artmaktadır. Ayrıca alım satım olduğu zaman ödenen alım satım harcı artan değerin % 4’ü kadar artacaktır. Emlak fiyatlarının normal ölçüleri aşarak artması, ödenecek harç  ve emlak vergisinden ziyade, alım satım yapanların  gelir vergisi kanununun mükerrer 80.  ve 81. maddeleri  uyarınca,  kıymet artış vergisi ödemesi sonucunu doğurabilmektedir.

            İlimizde biri 2010 yılında (1998 ve sonrası inşa edilen  ) diğeri,   2014 yılında( 1997 ve bu tarihten önce inşa edilen betonarme ) konutların sınıfı 3 sınıftan den 2 ikinci sınıfa yükseltilmiştir. 2010 yılında yapılan sınıf değiştirmede konutların fiyatı % 90 ‘na yakın artırılmıştır. 2014 yılında yapılan sınıf değiştirme işlemi ile konutların fiyatı % 55’e kadar artırılmıştır. Gayrimenkullerin;   193. Sayılı gelir vergisi kanununun mükerrer 80. madde 6. fıkrası uyarınca, alındığı tarihten 5 yıl içinde satılması halinde, alım ile satım arasında oluşan fark, aynı yasanın mükerrer 81. Madde  7 fıkrası uyarınca toptan eşya fiyat artışının oluşturduğu tutarla, buna ilave edilecek 9.700 TL lık istisnanın oluşturduğu   farktan fazla ise beyanname  ile beyan edilerek oluşan kıymet artışının vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Bu tutar beyan edilmediği taktirde, satış işleminin yapıldığı tarihi takip eden 5 yıl içinde konu  Ankara Bahçeli evlerdeki vergi istihbarat merkezinde incelenerek oluşan fark için beyanda bulunulup bulunulmadığı hususunun  kontrolü için ilgili vergi dairesine bildirilir. Vergi dairesi ilgilinin beyan durumunu araştırır ve beyanı yoksa konuyla ilgilinin izahatını  alır. Burada elde edilen bilgiler doğrultusunda oluşan değer artışı için beyanda bulunmayan mükellef açısından ikmalen ve resen  1-3 kat  vergi ziya cezası kesilir.  Genelde bu işlem 5. Yılın sonuna kadar yapıldığı için ödenecek vergi aslı ile birlikte 3 katı vergi ziya cezasına da ayrıca gecikme zammı(faiz) da tahakkuk ettirilir. Bu şekilde, vatandaş altından kalkamayacağı bir vergi – ceza ve  faiz yükü   altında kalır. Konuyu bir örnekle açıklarsak;  2013 yılı emlak değeri 48.400,98 TL  olan ve 1997 yılında inşaatı tamamlanarak oturulmaya başlanan   daireyi 1.7.2013 tarihinde alan kişi,  bu daireyi  31.7.2014 tarihinde satması halinde oluşan durumu irdeleyelim. Bu dairenin 2014 yılındaki emlak değeri  ise, 71.984.16 TL  dir. Bu dairenin 2014 yılında satılması durumunda tapuda satış işleminde ödenecek harç açısından gösterileceği değer,   71.984 TL den aşağı olamayacaktır.  Daire tapuda  80.000 Tl den satış işlemi yapıldığını farz edelim. . Haziran 2013 ayı ÜFE endeksi 214,43 dür. 2014 yılı haziran ayı sonu itibariyle endeksin 250,43 olduğunu farz edelim. Arada 36 endeks  farkı vardır. 36/214,43= %16.78  enflasyon farkı  9700 TL istisna tutarı ile birlikte 48.400,98 TL  eklendiğinde,  maliyet 66.223 TL olarak bulunur. Bu tutarı satış rakamı  olan 80.000 TL ile karşılaştırdığımızda, 13.777 TL. lık kıymet artışı için gelir vergisi beyannamesi verilmesi zorunlu olup, bu tutar beyan edilerek vergisi ödenmediği takdirde vergi idaresi elindeki bilgilerden bu durumu tespit ederek ilgiliye ceza keser.

            Aksaray Belediyesi iki ayrı beyan döneminde yasal olarak yetkisi olmadığı halde,  dairelerin sınıfını yükseltmek suretiyle fiyatını artırarak, daire alım satımı yapan insanları vergi ceza riski altına sokmuştur.  Emlak vergisi kanunun 37. Maddesi uyarınca Belediye Başkanı ve Belediye Gelir Müdürünün Vergi inceleme yetkisi olmadığından, resen dairelerin sınıfın değiştirerek kıymetini yükseltemez. Yapılan işlem kanuna aykırıdır.

2010 yılındaki beyan döneminden sonra daire satışı yapanlar ile bundan sonra daire satışı yapacaklar, 5 yıllık hak düşürücü süreyi doldurmamışlarsa, satış işleminin yapıldığı tarihi takip eden 5. yılın sonuna kadar vergi cezası  riski altında olacaktır. Daire satışı yapacaklara tavsiyemiz, bu işlemden önce konuyu  vergi idaresinden veya bir mali müşavirden sorarak öğrendikten sonra yapmalarıdır.    

                                                                                                Ramazan MUTLU