Kira Sözleşmelerine Getirilen Adaletsiz Düzenleme

Evvelce  dövizle yapılan kira sözleşmelerine ve dövizle yapılan gayrimenkul satışlarına ve sözleşmelerine  1567 sayılı kanunun 1. maddesindeki yetki nedeniyle Cumhurbaşkanlığı'nca yayınlana 85 sayılı kararnameye istinaden Maliye Bakanlığı'nca Türk parası kıymetini koruma hakkında 32 sayılı karara ilişkin tebliğ (tebliğ no: 2008-32/34)’de değişiklik yapılmasına dair tebliğ (tebliğ no: 2018-32/52) ile yasak getirilmiştir. 2018 yılından itibaren döviz kuru yükselmeye başlayınca hükümet yasaklayıcı bu tedbiri almıştır. Esasen Borçlar kanununda konunun çözümü ile ilgili hüküm varken; yani,  döviz fiyatları fahiş hal aldığında, taraflar makul bir  bedel  ödeme de anlaşamadıkları taktirde, Sulh hukuk mahkemesine dava açarak konuya çözüm getirebilecekken; hükümet, bu şekilde karar almıştır.  Ayrıca, Türk Lirası cinsinden yapılan kiralarda kira artışı ÜFE'ye (Eski adı Tefeye göre) göre yapılırken, bunu da tebliğle değiştirerek tüfe yıllık ortalamasına endekslemiştir. Hukuka  ve kanuna aykırı olan tebliğ geçersiz olduğundan,  yapılan bu değişikliğe muhtemelen  itirazlar ve davalar açılmış olacak ki, bir süre sonra Borçlar Kanununda tebliğ hükümleri doğrultusunda değişiklik yapılmıştır.

2709 sayılı Anayasamızın 48 maddesinde “ Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir. Özel teşebbüsler kurmak serbesttir. Devlet, özel teşebbüslerin milli ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini, güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alır.” denilmektedir. Anayasanın serbest bıraktığı sözleşme hürriyetini  kanunun tanıdığı bir hakla cumhurbaşkanlığı kararı ve maliye bakanlığı tebliğ ile değiştirilmektedir.  Kanunlar  Anayasaya aykırı olamayacağı için bu konuda yapılan düzenlemeler hukuka ve anayasaya  aykırıdır. Türk lirası açısından yapılan sözleşmeler için getirilen kısıtlamalarda bu açıdan anayasanın 48. Maddesindeki amir hükme aykırıdır.

Borçlar kanununda kira ile ilgili düzenlemede, kiralayana 5 yıl sonunda kirayı tüfe ortalamasına göre güncellenmesi konusunda mahkemeye müracaat yetkisi getirilmiştir. Uzatılan kira süresi 10. yılı doldurduğunda   uzatılan son  bir yıllık  kira süresi  dolmadan  3 ay önce kiracıya  ihtar çekecek  kiralayana(Mal sahibine) , kira akdini gerekçesiz fesih hakkı getirmiştir.

Getirilen düzenlemeler ışığında uygulamaya baktığımızda, Ocak ayı yıllık  ÜFE  artışı, % 93,53, Tüfe artışı, % 36,08, Tüfe yıllık ortalama artışı % 19,60'dır. Şubat 2022 ayı Yıllık ÜFE artış % 105,01, Yıllık Tüfe artışı %54,44,  yıllık tüfe ortalama artışı % 25,98'dir.  Kira artışları yıllık tüfe ortalamasına göre yapıldığından, resmi rakamlarda % 100 ün üzerine çıkan fiyat artışlarında kiralayana  ocak ayında % 19,60, Şubat ayında da % 25,98 artış yapma yetkisi veriyor.  Bu  rakamlar TUİK  tarafından ilan edilen fiyat artış rakamlarıdır. Vatandaş olarak; petrolde, şişe suyunda, gıda da, tüm ihtiyaç maddelerinde  hissedilen enflasyon TÜİK’in açıkladığından çok daha fazladır. Nerde ise %  200‘e varan  fiyat artışı ile karşılaşılmaktadır. Görünen o ki getirilen bu sistem kiralayanı kiracıya ezdirmektedir. ÜFE %105 iken  tüfe nasıl % 54,44 olur, Tüfe %54,44 iken bir yıllık tüfe ortalaması nasıl %25,98 olur anlaşılır gibi değil. Bu sistem devam ettiği sürece, bir çok sorunu beraberinden getirecektir. Kiracı ile kiralayan arasında sürekli bir çekişme olması kaçınılmazdır.  Kiracı ile kiralayanı sistem bir birine düşman edecektir. Burada menfaat dengesi kiracı lehine bozulmuş durumdadır.  Getirilen sistem adalet ve hakkaniyetten uzaktır. Mevcut düzenlemeler paralelinde,  ihtilaf mahkemeye götürüldüğünde  de tatmin edici bir çözüm üretilemeyecektir. Zira, mahkemenin yapacağı düzenleme tüfe ortalamasına göre olacağından, zaten bu tutarda hem ÜFE'den hem TÜFE'den çok daha düşük olduğundan, yani; sorun tüfe ortalamasının düşük olmasından yada tutulmasından  kaynaklandığından, problem  ortada kalacak ve devam edecektir. Bu uygulamada kiralayan gayrimenkulünü kısa vadeli kiraya verir ve tahliye taahhütnamesi alarak kiracıyı tüfe ortalamasından daha yüksek bir kira artışına mecbur tutarsa;  hak kaybını koruyabilir. Bu durumda da kiracı böyle bir yere girmeye tereddüt edeceği içi malik mülkini kiraya vermede, kiracıda kiralık yer bulmada sıkıntı yaşayacaktır. Esasen konunun çözümü  basittir. Yıllık ÜFE ve TÜFE değerlerinin ortalaması alınarak   bulunan fiyat artışı oranına kadar kira artışları belirlenir şeklinde düzenleme yapılarak konu kangren olmadan çözüm üretilebilir. Böyle bir durumda mevcut enflasyonun getirdiği ücret artışı taraflara dengeli dağıtılmış olur. Kiracıyı korumak açısından yapılan bu uygulama ister istemez kiralayan tarafında uygulamayı yapanlara bir tepki doğuracaktır. Uygulama tarafların hak ve menfaatlerini adaletli bir şekilde belirlemediği sürece  huzursuzluk kaynağı olarak varlığını devam ettirecektir. Kiracının vatandaşlığı kadar kiraya vereninde vatandaşlığı söz konusudur. Kiracının oyu kadar kiralayanında oyu bulunmaktadır. Toplumsal barışın tesisi açısından başlı başına adaletsizliğe sebep olan ve realiteye, hakkaniyete ve hukuka da  uymayan   bu düzenlemenin gözden geçirilerek düzeltilmesi uygun olacaktır.

Bu yazı toplam 566 defa okunmuştur
Önceki ve Sonraki Yazılar

YAZIYA YORUM KAT

UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.