5403  Toprak Koruma ve  ve Arazi  kullanımı kanununda medeni kanundaki  şufa hakkından başka aynı tapuda hissedar olmayan komşulara da şufa( ön alım)  hakkı  getirilmesi hususu bir çok kişiyi mağdur etmiştir.  Toplumun önemli bir kesimini ilgilendiren yasaların yayımlanmadan önce basında, radyoda, televizyonda yani medyada her türlü vasıtayla  duyulabilecek ve öğrenilebilecek şekilde yayınlanması gerekirken;  bu işlem uygun bir şekilde yapılmadan yasa yayınlandığı yada değiştirildiği için yasayı bilmeden arazi alanları ve alacakları  mağdur etmeye devam edeceği için böyle bir makale yazma ihtiyacını hissettim. Yasayı inceledikten sonra konuyu internete araştırdığımda Avukat Baran Doğan Hukuk Bürosu tarafından konuyla ilgili çok güzel bir çalışma yapıldığını gördüm. Bu konuda ayrıntılı bilgi almak isteyenler internetten sorguladıklarında makaleye ve konuyla ilgili derlenmiş Yargıtay kararlarına ulaşabilirler.

        Şufa hakkı hisseli gayrimenkullerde hisselerin başkasına satılmadan önce diğer hissedarlar teklif edilmesini ve edilme şeklini, bununla ilgili süreleri gösteren bir haktır. 4721 Sayılı Medeni Kanunun 732 maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” denilmektedir. Aynı kanunu 733 maddesinde “Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

            Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Şufa hakkı paydaşlar tarafından alıcıya karşı kullanılan öncelikli alım hakkıdır.

            Paylı mülkiyette payın 3. kişiye satılması halinde bu satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. bildirmeyi takip eden 3 ay veya 2 yıl geçtikten sonra artık şuf'a hakkına dayanılamaz. Bu durumda otaklığın giderilmesi davası açılarak( izalei şuu davası açılarak)  satış yoluyla bu ortaklık giderilebilir.

            Önalım hakkı mutlak bir hak olmakla birlikte, çoğunlukla yeni alıcıdan rahatsızlık yanında emlakin tapuda satış işlemi sırasında fazla tapu harcı ödememek için satış değerinin düşük gösterilmesi işlem neticesinde diğer hak sahiplerinin satış bedelini alıcının adına bankaya yatırarak açtığı tapu iptal davası şeklinde tecelli etmektedir. Burada; alıcının ve satıcının gerçek yani rayiç değer üzerinden alım satım işlemi yapması halinde de diğer hissedarların dava açma hakkı bulunmakla birlikte, burada alıcının en azından ödediği parayı geri alabilme şansı bulunmaktadır. Aksi halde, tapuda satış işleminde gösterilen satış bedeli, mahkeme kararı ile  alıcıya ödenerek gayrimenkul elinden alınmaktadır.Şufa hakkı davaları gayrimenkulün bulunduğu yer  asliye hukuk mahkemelerinde  açılmaktadır.

5403 sayılı yasanın Madde 8/İ  de “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.

Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. ” denilmek suretiyle tarım arazisinin sınır komşusuna da ön alım hakkı getirilmiştir.  Yasanın bu şekilde hüküm getirmesi devletin rayiç değer üzerinden alım satım harcı alması sonucunu doğuracaktır.  Şufa hakkından korkan alıcı gayrimenkulü gerçek değerinden alacaktır. Ancak; bu şekildeki zorlaştırıcı satış şartları da özellikle köylü vatandaşlar arasında uzun boyutlu ihtilaf ve nizalara sebep olacaktır. Köylü istediği zaman arazisini satmakta zorlanacak ve kavgalara sebep olacaktır. Bu  tür problemlerin oluşmasını önlemek açısından; tapu işlemi yapılmadan önce tapu idaresinin tarım arazi devirlerinde komşu tarafından şufa hakkı kullanılabileceği hususunda  alıcı ve satıcıya hatırlatma yazısı imzalatmasında fayda mülahaza ediyorum.