Kıymetli dostlar, 18.1.2016 tarihli makalemde, hükümetin 2016 yılı programına gayrimenkul rantının vergilendirilmesi hususunu aldığını, ancak; konunun netleşmediğini yazmıştım. Amaçlanan işlem o zaman henüz kanunlaşmadığı için nasıl bir uygulama getirileceği aleniyet kazanmamıştı. O dönemde internette konuyu araştırdığınızda, imar uygulamaları neticesinde oluşan değer artışının % 40’ı gibi bir değerinin kamuya aktarılacağı, bununda yerel yönetimlerle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında belirli oranlarla paylaşılacağı ifade edilmekte idi.   Aradan 5 yıl geçtikten sonra, 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Kanunun 12 nci maddesiyle, 3194 sayılı kanuna eklenen  ek 8. Madde ile imar rantlarının kamuya nasıl aktarılacağına dair hüküm getirilmesi neticesinde  konu  aleniyet kazanmıştır. Ayrıca; 15.9.2020 tarih 31245 sayılı resmi gazetede imar planı değişikliğine dair değer artış payı hakkında yönetmelik yayımlanmıştır. Ek 8. Maddenin 3 ve 4. Fıkralarında“ Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır.

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11'inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir” denilmektedir. Kanun hükmünden anlaşılacağı üzere, değer artışının tamamı kamuya aktarılacaktır. O zaman;  talep üzerine en az 1000 m2'nin üzerinde olan adalarda bütün maliklerin talebi sonunda yapılan imar tadilatlarının oluşturduğu değer artışının tamamı kamuya aktarılacaksa, malikler niye böyle bir talepte bulunsun sorusu akla gelmektedir.  Yasaya göre parsel bazında aynı uygulamaya müsaade edilmemektedir.

Bu uygulama bize Aksaray Belediye Başkanlığının Haluk Şahin Yazgı döneminde imar plan notunda ve imar uygulamasında yaptığı değişikliği hatırlatmaktadır. Aksaray Belediyesi  yaptığı imar tadilatında  iki arsanın tevhit edilerek birleştirilmesi sonucunda alan 1000 m²'nin üzerine çıkması halinde, inşaatın kat adedini 1 kat artırmakta, alan birleşme neticesinde 2000 m²'nin üzerine çıkarsa, arsaya  yapılacak katı 2 kat artırmakta, keza, tevhit işlemi sonunda arsanın yeni alanı 3000 m²'nin üzerine çıkarsa, arsaya yapılacak inşaatın kat adedi 3 kat artırılmaktaydı. Belediye katı artırınca oluşan değer artışını hesaplayarak arsa sahibinden %25’ini kendisine almaktaydı. Yani kat artışını bedava yapmamakta, oluşan rantı belediye ile  arsa sahibi paylaşmaktadır. İmar  uygulamasında sıkıntı yaratmamak kaydı ile bu şekilde  yapılacak bir yasal düzenlemenin mantığı bulunmaktadır.   Ancak;  mevcut arsa 1000 m ²   nin üzerinde ise bu arsanın katı aynı kalmaktaydı. Uygulamanın bu yönü mantıklı değildi.  Burada 1000 m²   ve üzerindeki arsalara da  hülle yapılarak arsa öce ikiye bölünerek, sonra birleştirilerek kat artışı alınıyordu. Böyle bir rant bölüşümü uygundur. Kanunda yapılan düzenleme ile getirilen  rant artışının tamamının kamuya aktarılma hükmüne  mana vermek mümkün değildir.

Biraz empati yaparak ve geriye dönerek  konuyu irdelemeye çalışalım. 3194 sayılı imar kanununa göre yapılan çalışmalarda yol okul, ibadethane, sosyal tesis alanları için imara tabi arsalardan zaten  DOP payı alınmaktadır. Özellikle,3194 sayılı kanunun 18. maddesi uyarınca yapılan imar çalışmaların da düzenleme ortaklık payı(DOP bedeli) için zayiatın oluşuna göre imara tabi arsaların % 45’ı ne kadarı bedelsiz olarak alınmaktadır. (Bu kısımda yer alan otuzbeşi oranı; 17.12.2003 tarih ve 25319 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5006 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle % 40 çıkarılmış, %  40 oranı da  10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7181 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle metinde görüldüğü şekilde % 45 çıkarılmıştır. AKP iktidarı döneminde DOP bedeli  artırılarak  % 10  fazlası ile  alınmaktadır. Şimdi de  bu yapılanlara ilaveten kıymet artışı bedelinin tamamını kamuya aktarma mevzuatı oluşturmuştur.

Dop bedeli olarak alınan arsalar, yol, okul, cami, sağlık tesisi, sosyal tesis, karakol, park vb   için vatandaşın arsasından bedelsiz cebren alınmaktadır. Hatta  belediyelerin alınan dop bedellerinden kendilerine arsa payı çıkarmak gibi bir hak ve yetkisi olmadığı halde, belediye ye arsa kazandırılarak arsa sahiplerine  kendi arsaları da satabilmektedir. Anayasa da mülkiyet hakkına dokunulmazlığı esası varken, 18. madde uygulaması ile bu hakka da müdahale edilebilmektedir. Bu izahtan anlaşıldığı kadarı ile imara açılacak alanlardan oluşan rantın % 45’a kadarı zaten kamuya alınmaktadır.  O halde, hükümet hangi rantı kamuya aktaracaktır? Vergilendirilmiş rant bir daha vergilendirilerek, yada değer artışı adı altında kamuya aktararak sineğin kanadından kat kat yağ mı çıkarılmak istenmektedir? Bu görüntü hoş  bir görüntü değildir.

Gelir vergisine göre gayrimenkul de oluşan rantlar;  iki şekilde vergilendirilmektedir. Alınan  bir gayrimenkul parsellenerek aynı yılda veya bir birini takip eden yıllarda satılmaya devam edilirse yapılan işlem 193 sayılı G.V.K. nun 37 maddesi uyarınca( yapılan vergi incelemesinde servetin değerlendirilme olarak görülmediği taktirde )ticari işlem sayılarak aradaki oluşan fiyat farkları ticari kazanç olarak vergilendirilmekte, üstelik bu işlem 5 yıllık zaman aşımı süresi sonuna doğru yapılarak (taktire sokularak vergi ziya cezası uygulanarak) vatandaşın altından kalkamadığı vergi ve ceza uygulaması yapılabilmektedir. Bunun dışında vatandaşın aldığı veya parsellettiği arsa veya gayrimenkullerin işlem tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satılması halin de de;   alım değeri ile satış değeri arasındaki fark konuyla ilgili istisnai kazanç durumunu( 2016 yılında bu istisna 11.000 TLdir 2020 yılında da bu istisna  mükerrer 80 maddeye göre 18.000 TL ) aşarsa bu seferde 193 sayılı gelir vergisi kanunun mükerrer 82. maddesi uyarınca aradaki oluşan fark için kıymet artışı vergisi alınmaktadır. Vatandaş bu şekildeki işlemini beyan etmediği zaman 5 yıllık süre geçmeden çoğunlukla 5. yılın sonunda vatandaşa vergi ve ceza ihbarı yapılmaktadır. Özellikle G.V.K.nun 37 ve mükerrer 82. Maddesi uyarınca yapılmak istenen uygulamalar çoğunlukla net bir ölçü ile belirlenemediğinden, vatandaş ve gelir idaresi binlerce ile ifade edilen vergi davaları ile uğraşmaktadır. Kanımca, yapılmak istenen işlem vatandaşa ilave hak vermeden fazladan vergi alma şeklinde oluşturulursa; tekrar büyük bir karmaşa ve vergi ihtilafları oluşur. Yapılmak istenen işlem; kamuya, vatandaşa ve topluma bir fayda sağlayamaz. Toplumda oluşan sorunları artırmaktan öteye gidemez. Devlet vatandaşın vergi yükünü artırmak yerine, vergi ödemeyenleri vergi kapsamına alarak, ihtiyacı olan geliri elde etmenin ve vergi adaletini sağlamanın yolunu bulmak zorundadır.